Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда сопряжена с юридическими рисками, ведь у жилья может быть непростая и запутанная история. Нужно максимально тщательно изучить все документы, чтобы полностью проверить юридическую чистоту квартиры. Сайт «РИА Недвижимость» узнал у экспертов, к каким специалистам для этого надо обращаться, насколько глубоко копать и какие данные запрашивать.

Не всегда достаточно

Многие покупатели недвижимости считают, что достаточно будет тех проверок, которые проводят нотариус (если сделка подлежит нотариальному удостоверению), банк (в том случае, если жилье приобретается в ипотеку) и Росреестр, регистрирующий право собственности на квартиру. Но это не всегда так.

30 марта 2022, 10:00

Безусловно, участие нотариуса в сделке максимально снижает риски. Кроме того, его деятельность застрахована, то есть он несет полную имущественную ответственность за свои решения, отмечают в Федеральной нотариальной палате.

В Федеральной нотариальной палате объяснили, что именно делает нотариус, когда удостоверяет сделку с жильем:

– Устанавливает реальную волю сторон: объясняет продавцу и покупателю смысл и значение сделки, предупреждает о юридических последствиях, проверяет, соответствует ли содержание договора их действительным намерениям.

– Проверяет, не противоречит ли сделка требованиям закона, не ущемляет ли права третьих лиц, например, несовершеннолетних детей, супругов, сособственников, если речь идет о сделке с долями.

– Устанавливает личности участников сделки и сам запрашивает необходимые в том или ином случае сведения – из Росреестра, баз данных МВД, органов ЗАГС, от судебных приставов.

– Перед удостоверением сделки по купле-продаже квартиры нотариус запрашивает выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, нет ли ареста, залога, иных обременений на имуществе.

– Нотариус видит, когда и на каких основаниях продавец получил недвижимость.

Так, например, для удостоверения сделки по отчуждению недвижимости, полученной по наследству, он может сделать запрос коллеге, у которого находится наследственное дело. Нотариус может уточнить информацию по кругу наследников и другие нюансы.

– Проверяет дееспособность, для чего запрашивает в ЕГРН информацию о наличии или отсутствии судебного акта о признании человека недееспособным или ограниченно дееспособным.

Также он проводит беседу с человеком, чтобы убедиться, что тот понимает значение своих действий и их последствия, на него не оказывают давления, и он хочет именно того, о чем говорит.

– Устанавливает, нет ли у человека официального статуса банкрота, а также не внесен ли он в перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

– Если в сделке участвует представитель по доверенности, нотариус проверяет его полномочия. Есть отдельная категория подделок, которые без участия нотариуса вычислить вряд ли удастся – это оригиналы с «переписанными» условиями.

Например, изначально это была доверенность на управление машиной, потом текст вытравили и вписали новые полномочия – допустим, распоряжение имуществом доверителя. При этом все реквизиты и печати остались на своих местах. Поскольку содержание доверенности является нотариальной тайной и публично не раскрывается, распознать подвох может только нотариус – сверив предъявленный документ с экземпляром, находящимся в информационной системе нотариата.

Но нужно иметь в виду, что нотариус обычно проверяет переходы права на жилье «на 3 года назад» – то есть при сделках ранее этого срока он, как правило, не будет смотреть глубже в историю такой квартиры, делится профессиональными наблюдениями риелтор Евгений Коноплев.